kaavoituksen tasot

Maakuntakaavan tarkoituksena on ohjata yleisellä tasolla maakunnan maankäytön suunnittelua ja rakentamista. Kaavassa otetaan huomioon yleisten valtakunnallisten alu­eidenkäytön tavoitteiden, sekä maakunnan kehittämisen kannalta tärkeiden maakunnal­listen tavoitteiden ja kehityshankkeiden toteutuminen.

Yleiskaava ohjaa maankäyttöä ja rakentamista yleispiirteisesti yhden tai useamman kunnan alueella sekä sovittaa yhteen eri maankäyttömuotoja. Siinä osoitetaan alueet yksityiskohtaisen kaavoituksen ja suunnittelun sekä rakentamisen ja maankäytön perustaksi. Yleiskaava voidaan laatia koko kunnan alueelle tai osa-alueelle, jolloin sitä kutsutaan osayleiskaavaksi. Kaava voidaan rajata myös käsittämään tiettyjä asioita, jolloin puhutaan teemayleiskaavasta. Suoraan yleiskaavan perusteella ei yleensä rakenneta, vaan ennen rakentamista laaditaan asemakaava.

Yleiskaava voidaan laa­tia ja hyväksyä joko nk. oikeusvaikutteisena yleiskaavana, jolloin siihen voidaan sisällyt­tää erityisiä maankäytön ohjaamiseen liittyviä juridisia määräyksiä ja rakentamisrajoitteita (esim. rantarakentaminen tai suojelumääräykset), tai oikeusvaikutteettomana yleiskaa­vana, jolloin se toimii lähinnä ohjeena kunnallisessa päätöksenteossa esimerkiksi suun­nittelutarveratkaisuja tehtäessä ja asemakaavoja laadittaessa.

Forssan eteläiseen osaan taajama-alueelle on vuonna 1993 laadittu Keskustaajaman yleiskaava. Kiimassuon alueella on oikeusvaikutteinen osayleiskaava vuodelta 2010. Uusia osayleiskaavoja on vireillä keskustassa ja rakentamattomilla tulevilla asuinalueilla Parkkiarossa.

Asemakaava ohjaa yksityiskohtaisesti alueiden maankäyttöä ja rakentamista huomioiden paikalliset olosuhteet, maisemakuvan, hyvän rakentamistavan sekä olemassa olevan rakennuskannan ominaispiirteineen. Asemakaava tai sen muutos voi koskea pinta-alaltaan laajaa kaupunginosaa tai se voi rajoittua koskemaan yksittäistä tonttia ja sen käyttöä. Asemakaavassa määritellään mm. tonttien ja alueiden käyttötarkoitus, rakennusoikeus, rakennusten koko, sijoittelu sekä pihajärjestelyt. Asemakaavamääräyksin voidaan myös tarvittaessa suojella yksittäisiä rakennuksia tai aluekokonaisuuksia. Alueidenkäyttölaissa, nimi muutettu vuonna 2025, on maalaiskuntien ja kaupunkien kaavamuotoja yhtenäistetty siten, että vanhat rakennuskaavat on korvattu, asemakaavalla, samoin ranta- ja loma-alueiden rakenta­mista ohjanneet rantakaavat on korvattu ranta-asemakaavalla.

Asemakaava laaditaan ja pidetään ajan tasalla sitä mukaa kuin kunnan kehitys tai maankäytön ohjaustarve sitä edellyttää. Yleensä asemakaavat tulevat vireille kaupungin aloitteesta. Myös maanomistaja tai -haltija voi hakea asemakaavaa tai sen muutosta, samoin kuntalaiset tai järjestöt voivat tehdä aloitteen asemakaavan tai sen muutoksen laatimisesta. Kaavamuutostarpeesta on hyvä keskustella etukäteen kaavasuunnittelijoiden kanssa.
- Kaavaa tulee hakea vireille erillisellä kaavakkeella lomakkeet osiosta.
- Muiden kuin kaupungin aloitteesta vireille tulleista kaavoista peritään työstä aiheutuvia korvauksia erillisen kaavoitustaksan (lomakkeet osiossa) mukaan, joka on hyväksytty yhdyskuntalautakunnassa.

Asemakaavahankkeen vireille tulosta ilmoittaminen tapahtuu joko kaavoituskatsauksen yhteydessä tai erillisellä kuulutuksella. Tällä menettelyllä osallisille tiedotetaan kaavoituksen lähtökohdista sekä osallistumis- ja arviointimenettelystä. Vireille tulosta ilmoittaminen on kun­nan ensimmäinen virallinen yhteydenotto osallisiin. 

Asemakaavan luonnosvaiheessa ilmoitetaan maanomistajille kirjeitse ja muille osallisille kaavan nähtävänäolosta. Vuorovaikutuksen onnistumisen kan­nalta on tärkeää, että osalliset tavoitetaan mahdollisimman laajasti ja että he tutustuvat valmisteluaineistoon kuuluvaan osallistumis- ja arviointisuunnitelmaan ja kaavaluonnokseen sekä lausuvat tar­vittaessa mielipiteensä.  

Kaavaehdotus asetetaan julkisesti nähtäville. Kaava on nähtä­villä joko 30 tai 14 päivää ja siitä tiedotetaan vähintään virallisessa kuulutuslehdessä. Merkitykseltään vähäiset kaavat voivat olla lyhyen aikaa nähtävillä. Kaavaehdotuksesta voi jättää muistutuksen. Nähtävillä olon jälkeen kaavaehdotukseen tehdään tarvittaessa lausuntojen ja muistutusten edellyttämät tarkistukset. 

Vaikutuksiltaan merkittävien kaa­vojen muutokset valmistellaan valtuuston hyväksyttäväksi. Mikäli kaavaan on tehty oleel­lisia muutoksia nähtävillä olon jälkeen, se asetetaan uudelleen nähtäville. Hyväksymis­päätös ja sen perustelut lähetetään niille, jotka sitä ovat kaavan nähtävillä olon aikana kirjallisesti pyytäneet. Hyväksymispäätöksestä voivat jättää valituksensa kuntalaiset, osalliset sekä ELY-keskus, jolla on myös mahdollisuus tehdä oikaisukehotus kaavaa koskevasta hyväksymispäätöksestä. Hyväksymistä koskevat valitukset käsittelee hal­linto-oikeus, jonka päätöksestä voi valittaa korkeimpaan hallinto-oikeuteen. Kaava astuu voimaan vasta kun se on valitusajan jälkeen virallisesti kuulutettu.